物业公司与业主发生矛盾时该怎么办？

     业主与物业的关系可谓“剪不断理还乱”，你服务不周，我便拒交物业费，然而，这样的做法是否合理？车辆被盗，引发与物业纠纷，对此，律师有何说法？“记者进社区”活动现场，公益团成员李乐章律师特意整理出两例具有普遍性的物业纠纷案，帮您解析物业公司与业主的发生矛盾纠纷，应该怎么办。
   ■案例一
9 g2 O* q+ @! X' }5 G3 a1 U/ L    冯女士因拖欠41个月物业费，被一家物业公司告上法庭。在庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为30％，而冯女士须交41个月物业费的70％。
    李乐章指出，根据法律法规的相关规定，业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业主也不得依此为由拒交物业费，但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。
1 E4 ?5 b9 I! V1 I0 Q    ■案例二
    王女士将汽车停放在小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准，收取露天临时停车费。前年12月22日晚车辆丢失。市中院经审理后认为，公安部门对车辆被盗案一直未有结论，据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王女士也未提供确凿证据证明物业公司存在重大过错，判决物业无责。
( n3 G) i# s- \" p3 q  M    李乐章指出，在此类纠纷中，物业公司是否承担责任，关键是看，物业公司与车主之间存在的是保管合同关系，还是场地使用关系以及物业公司在车辆丢失中是否存在过错。
    如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理，即在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，业主可以要求物业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任；如果没有约定，但有证据证明物业管理公司疏于管理，未尽到安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失有过错过失的，物业管理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。如果物业管理公司设有专门的停车场，并对停放的车辆收取场地使用费，则应根据其收费的数额和车辆的价值比率，确定物业管理公司应承担的赔偿责任。
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